Trudne chwile frankowiczów

Jeszcze wczoraj średni kurs franka szwajcarskiego wynosił około 3,5 złotego. Dzisiaj przez chwilę trzeba było za niego zapłacić prawie 5,2 złotego.  Wszystko przez Szwajcarski Bank Narodowy i jego decyzję o rezygnacji z obrony kursu franka względem euro, oraz obniżce stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu -0,75%. Decyzja ta może mieć tragiczne skutki dla osób spłacających kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Mimo, że później kurs spadł do około 4,2 złotych za jednego ranka, to i tak rata wzrosła o ponad 20%, drastycznie zwiększył się też kapitał kredytów w przeliczeniu na złotówki. 

Kredytobiorcy są obecnie w sytuacji praktycznie bez wyjścia - muszą pogodzi się z tym, że będą spłacać ratę wyższą nawet o kilkaset złotych, nie mając w zasadzie żadnej alternatywy. Żadne z rozwiązań, które jako pierwsze przychodzą na myśl nie przyniesie pożądanych efektów. 

 

1. Przewalutowanie – to obecnie najgorszy moment. Warto zmienić walutę kredytu, kiedy jej kurs spadnie poniżej tego, po którym kredyt został wypłacony. Obecnie skutkowałoby ono wzrostem kapitału kredytu nawet o 100%. Na coś takiego, żaden bank nie wyrazi zgodę ze względu na brak zdolności i niewystarczającą wartość zabezpieczenia. 
2. Refinansowanie, czyli spłata kredytem zaciągniętym w innym banku – odpada podobnie jak przewalutowanie. Nowy kredyt musiałby pokryć całe obecne zobowiązanie.
3. Sprzedaż mieszkania – w najlepszej sytuacji pieniądze, jakie dostaniemy starczą jedynie na spłatę części kapitału. Resztę musielibyśmy dopłacić z własnej kieszeni. Nie mówiąc już o tym, że pewnie samo mieszkanie straciło trochę na wartości i nie dostaniemy za nie tyle ile sami zapłaciliśmy.

O co właściwie chodzi z frankami?

Dla niewtajemniczonych, czyli tych szczęśliwców, co nie mają kredytu wcale albo uruchomili go w złotych, wytłumaczę na przykładzie w czym tkwi problem.

Załóżmy, że kredyt został uruchomiony pod koniec 2007 roku. Był to moment, gdy ceny nieruchomości szły w górę, kredyty były relatywnie tanie, kurs franka szwajcarskiego był niski i stabilny, i nic nie wskazywało, że taki stan rzeczy mógłby się diametralnie zmienić. Początkowa kwota kredytu wynosiła 350 tysięcy złotych, a spłata została rozłożona na najbardziej popularny okres, czyli 30 lat. LTV, czyli kwota kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia wynosiła 100% (banki oferowały wtedy kredyty na 110%, a nawet 130% w wersji dla hazardzistów). Marża banku wpisana do umowy kredytowej wyniosła 1,2%. Jej wysokość jest stała, nie zmieni się przez cały okres kredytowania. Zmienny za to jest drugi składnik oprocentowania, czyli LIBOR 3M. 31 grudnia 2007 roku wynosił on 2,75%, więc finalnie kredyt był oprocentowany 3,95% w skali roku. Wypłata nastąpiła po średnim kursie z tego dnia, czyli 2,1614 zł (to uproszczenie, bo w praktyce w chwili uruchamiana kredyt walutowy jest przeliczany po kursie kupna, czyli niższym). Oznacza to, że saldo kredytu wyniosło 161 932 franki. Taką kwotę kapitału musimy zwrócić do banku. Rata kredytu wynosiła wtedy 769 franków, czyli około 1 660 złotych (licząc cały czas wg średniego kursu waluty). W tym czasie rata analogicznego kredytu w złotych wynosiła 2 300 złote i to właśnie dlatego kredyty we frankach cieszyły się tak dużą popularnością.

W ciągu 7 lat wzrósł kurs, spadła za to stawka bazowa, spłacona została też część kapitału. Przyjmijmy, że obecnie pozostało do spłaty jeszcze 140 tys. franków. Nasze oprocentowanie, ze względu na obniżkę stóp procentowych w Szwajcarii wynosi tylko tyle co marża - 1,2%. Rata kredytu zmniejszyła się przez to do około 540 franków.

Co prawda stawka bazowa – LIBOR 3M jest już od pewnego czasu ujemna, to jednak nie wszystkie banki ją uwzględniają. Banki aktualizują stawki zazwyczaj raz na kwartał i powinny stosować ich aktualna wysokość, ewentualnie średnią z ostatniego okresu. Niestety niektóre mają opory, przez zastosowaniem ujemnej stawki, bo jest ona dla nich niekorzystna. Te, które nie przewidziały takiej sytuacji i nie zabezpieczyły się stosownymi zapisami w umowach, starają się interpretować je na własną korzyść. W efekcie obniżyły stawkę do 0% i tłumaczą, że zejście poniżej tego poziomu jest nie możliwe.

Jeśli rata w tej wysokości byłaby spłacona wczoraj, to na jej pokrycie musielibyśmy przeznaczyć około 1 890 złotych. Saldo kredytu pozostałe do spłaty w przeliczeniu na złotówki wyniosłoby za to 490 tys. złotych. To o 40 tysięcy złotych więcej niż początkowa kwota kredytu, mimo że jest on regularnie  spłacany od 7 lat.

Dzisiaj na spłatę tej samej raty musielibyśmy przeznaczyć prawie 2 270 złotych (licząc po kursie 4,2 złotego za jednego franka). Kapitał wzrósł natomiast do 588 tys. złotych. To o 68% więcej niż na początku. Wartość zabezpieczenia w najlepszym wypadku nie zmięła się, choć w praktyce jest zapewne przynajmniej o kilka procent niższa.

W wyliczeniach przyjąłem, że zarówno wypłata kredytu, jak i spłata poszczególnych rat odbywa się po średnim kursie. W praktyce dochodzi jeszcze koszt spreadu, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna, a sprzedaży waluty. Kredyt uruchamiany jest po niższym kursie (kupna) a spłacany po wyższym (sprzedaży). Różnica ta wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt groszy, co sprawia, że koszt kredytu zwiększa się od kilku nawet do kilkunastu procent. 

Co nas czeka? 

Za kilka dni szok minie i jeśli już nic innego nie wydarzy się na rynkach, to kurs ustabilizuje się. O powrocie do 3,5 zł możemy zapomnieć, nie mówiąc już o spadku do poziomu poniżej 3 złotych. Bardziej realny jest obecnie pułap 4 – 4,2 złote za jednego franka szwajcarskiego. 

Kredytobiorcom pozostaje podpisać aneks do umowy kredytowej (jeśli ktoś jeszcze tego nie zrobił)i spłacać swoje zobowiązanie wpłacając do banku walutę, a nie złotówki. Franki trzeba kupować tam, gdzie są najtańsze, czyli np. w kantorach internetowych. W nich spread jest bardzo niski i wynosi czasami od jednego do zaledwie kilku groszy. Poza tym taką transakcję możemy zrealizować wtedy, gdy uznany, że cena jest korzystna. Kupując możemy od razu walutę na kilka rat lub wręcz przeciwnie mamy możliwość rozbić jedną ratę na kilka zleceń, uśredniając w ten sposób cenę zakupu potrzebnej nam ilości waluty. Przede wszystkim jednak, powinniśmy dbać o regularną spłatę naszego zobowiązania. Jeśli mamy taką możliwość w najtrudniejszych dla nas miesiącach możemy pomyśleć o skorzystaniu z wakacji kredytowych, które pozwalają zawiesić spłatę całej raty lub jej części. 

Pozostaje nam również liczyć na to, że bank nie upomni się o dodatkowe zabezpieczenie. Niestety, ale większość umów kredytowych daje im taką możliwość. Pytanie, tylko czy któryś z banków odważy się na taki krok - okaże się w najbliższych miesiącach.

Niestety na wsparcie rządu nie możemy na razie liczyć. Co prawda wicepremier i minister gospodarki Janusz Piechociński chce w sprawie kredytów walutowych rozmawiać z przedstawicielami RPP, środowiskiem bankowym i ministrem finansów, to jednak trudno liczyć na jakieś pozytywne wyniki tych rozmów skoro uważa on, że mamy tylko krótkoterminowe zakłócenie, spowodowane warunkami zewnętrznymi i w dłuższym okresie sytuacja się ustabilizuje.